再建築不可物件とは？「古家付き土地」を購入するときの注意ポイント
こんにちは！
free’sLifeです。
【再建築不可物件について解説】
今回は再建築不可物件とは何か？
「古家付き土地」を購入するときの注意ポイントなどを解説していきます。
不動産の物件情報では「古家付き土地」と表記された物件を見かけることがあります。
マイホームを購入するにあたって
「古家付き土地を購入して、建て替えかリノベーションをして住みたい」と考えている方もいるのではないでしょうか。
古家付き土地は更地よりも割安で買える場合もありますが、注意したいのが「再建築不可物件」です。
「購入したは良いものの、建て替えることができなかった！」ということのないよう、知っておきたい知識についてお伝えします。
1.取り壊したら建て直せない？「再建築不可物件」とは
再建築不可物件とは、文字通り「一度解体して更地にしたら、再度建物を建てることができない物件」のこと。
再建築不可物件になる土地にはいくつかのケースがありますが、
多くの場合は建築基準法の「接道義務」を満たしていないことが理由となっています。
【都市計画区域内】の土地に建物を建てるときの接道義務は、
幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接した土地でなければならないと建築基準法で定められています。
しかし、古くからある住宅地などには、接道義務が定められていない頃に建てられた建物も存在しています。
こうした建物を解体した場合、その土地には原則として再建築ができません。
2.再建築不可物件のリノベーションは可能？
再建築不可物件は接道義務を満たしていないため、建築確認を受けることができません。
つまり、建て替えはもちろん、増築や大規模修繕など、建築確認申請が必要になる改修をおこなうことができないということです。
しかし、再建築不可物件であっても、確認申請が不要なリノベーションであれば可能です。
例えば木造住宅の場合、2階建て以下で延べ面積500平方メートル未満の建物であれば確認申請なしでリノベーションすることができます。
木造以外の建物の場合は、1階建てで延べ面積200平方メートル未満であれば同様に確認申請不要です。
このような建物であれば、再建築不可物件であったとしてもリノベーションによって
新築同様の設備や内外装に生まれ変わらせることができるというわけです。
3.まとめ
リノベーションできるかどうかはプロに確認を！
再建築不可物件であっても、建築確認が不要な建物であればリノベーションは可能です。
しかし、実際にはこうした土地でのリノベーション工事は隣地や足場の問題などから難しいケースも少なくありません。
実際にリノベーションが可能かどうかは、不動産業者や建築業者などに相談して確認する必要があるでしょう。
「こんなはずじゃなかった！」とならないよう、リノベーション前提で再建築不可物件を購入する際は
あらかじめ工事可能かどうかをしっかりと確認しておくことが安心です。
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広さ 約71.79m²
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落着きのあるモダンなデザインをベースに、タイルや木目などの素材感を活かした上質な空間づくりを意識しました。フレームドアや造作洗面台など、細部のデザインにもこだわり、機能性とデザイン性を両立した住まいに仕上げています。
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リビングの入口と寝室との間仕切ドアにフレームドアを採用（YKKap ファミットG）。ガラスの抜け感が空間に広がりをもたらし、モダンで洗練された印象を演出しています。
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洗面台は造作で設計。タイルは平田タイルのVetramica VTR-B 、洗面台はアイカ工業のスマートサニタリーUを採用しました。素材や色味にこだわり、デザイン性と使いやすさを兼ね備えたホテルのような洗面空間を実現しました。
－ WICで収納量を確保 －
収納力のあるウォークインクローゼットを設け、衣類や小物をすっきり整理できる機能的な収納空間にしました。
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【自然素材を使用した心地よいジャパンディスタイル】
約74㎡/マンション/築47年
築47年マンションを、暮らしを愉しむ空間にリフォーム。
友人、家族も集まるLDKをしっかり確保し、これからのひとり暮らしを元気に楽しみたい。何よりも安全でストレスのない暮らしを希望されていました。
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【リフォームのきっかけとお悩み】
70代を前にして、安全でストレスのない住まいにしたい
・生活動線が悪く暮らしにくかった
・冷蔵庫がキッチンから遠い
・狭い脱衣室・風通しの悪い間取り
・WICや収納スペースはあるが使い切れていいない
リフォームポイント
■POINT1（リビング）
元々の和室との調和を考慮し、珪藻土などの自然素材を用いながらもジャパンディなスタイルに。
■POINT2（土間）
コートや靴の脱ぎ履きは、椅子に腰掛けながらストレスなくできるように土間収納を設けました。
ベンチを置いて、ご近所さんとのコミュニティルームとしても使用します。
遊びごごろは、土間にマリメッコの「Kaakaopuu（カカオの木）」の壁紙を選定。実を大胆に描いたもので、色彩豊かで生命力あふれ、視覚的にインパクトがあり、来訪者にもワクワクさが伝わればいいですね。
お持ちの、版画や絵画も眺める豊かな時間が流れます。
■POINT3（間取り変更）
－ 土間→パントリー→キッチンへ －
買い物した物を、パントリーを通りながら収納。そして、キッチンへつながるもう一つの通路をつくりました。
マグネットボードを取付し、回覧版やカレンダーなどもパントリ―内に掲示できて便利です。自然体で暮らすためには、心地よい環境を整え、日常生活をシンプルに保つことが大切です。
■POINT4（洗面室と浴室）
縦長で狭い脱衣室を、浴室の配置を変えることで、洗濯機と洗面を横並びに使いやすく。軽く手洗いした洗濯物も、洗濯機に入れられて便利。タイル貼りのオリジナルの造作洗面で、気持ちも華やぎます。
【プランナーからの一言】
これからの暮らしが、安全でストレスレスな暮らしであることを優先にプランさせていただきました。
しかし、暮らしには楽しさや豊かさも絶対必要！そんな「ちょうどいい住まい」になれたように思います。
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東急池上線【荏原中延駅】徒歩2分
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キッチンを通路側に対面配置し、キッチンの奥にはパントリーを設けました。
キッチンをダイニングに対して縦に並べることで背面の壁にカップボードや家具を置いて広く収納を取ることができます。
リビングとの一体感もあり、開放的な空間になりました。
➋－ 廊下のコート掛け －
廊下の一部にコート掛けを設けました。リビングに上着を持ち込まずに済み、下の棚板にはカバンなども置いていただけます。背面の壁は木目のアクセントクロスで生活感をおしゃれに見せる工夫をしています。
➌－ キッチンの腰壁タイル －
キッチンはLIXILのシエラSを採用しました。
オープンなキッチンの腰壁には平田タイルのクロマティスをヘリンボーン貼りしました。３面状のまだらな模様が深みのある大人っぽいカフェスタイルの雰囲気を醸し出してくれています。
➍－ 造作洗面台 －
アイカのメラミンカウンターにミラタップの洗面ボウルと水栓、ミラーを組み合わせました。
タイルは平田タイルのタロスを貼り、シンプルでありながらも温かみと大人っぽさを演出しました。
➎－ ウォークスルークローゼット －
洋室1と洋室2の間にウォークスルークローゼットを設け、クローゼットを一つにまとめました。
効率よく時短に繋がる配置で現代のニーズに合わせた間取りにしています。
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